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直击万科业绩会:郁亮现场致歉,今年目标止跌企稳

2022-04-08 16:04:27|发布者: admin| 查看: 56| 评论: 0

html模版 直击万科业绩会:郁亮现场致歉,今年目标止跌企稳 房地产行业处在低谷,龙头企业万科2021年净利润几乎腰斩,主要原因是开发业务毛利率下滑、投资收益减少以及计提减值损失。非开发业务...

html模版直击万科业绩会:郁亮现场致歉,今年目标止跌企稳

  房地产行业处在低谷,龙头企业万科2021年净利润几乎腰斩,主要原因是开发业务毛利率下滑、投资收益减少以及计提减值损失。非开发业务营收迅速增长,但贡献主要盈利尚需时日。

  董事会主席郁亮在业绩会现场向股东致歉,并详解利润下滑原因和未来信心来源,原定一小时的问答环节也因投资者踊跃提问而延长半小时。

  万科开发业务今年的目标是止跌企稳,经营服务业务以能否独立上市作为成功标志之一。经过组织架构调整后万科管理更加集中,同时高层下沉前线。公司还抛出大额回购及分红方案以提振市场信心。

  毛利率下降拖累利润

  万科3月30日晚间披露年报,2021年公司实现营业收入4528.0亿元,同比增长8.0%;归母净利润225.2亿元,同比下降45.7%。

  此前,万科在2021年中报首次出现净利润下降,跌势在随后两个季度持续,中报、第三和第四季度净利润降幅分别为11.7%、23.29%和73.05%。

  万科董事会主席郁亮在年报《致股东》中提到,这是继1995年、2008年后,出现上市31年以来第三次净利润下滑。郁亮在3月31日业绩会上再次向股东致歉。

  对于净利润下滑原因,郁亮分析称主要源于毛利率下降,公司2021年整体毛利率21.8%,同比下降7.4个百分点,其中开发业务毛利总额同比减少189亿元。此外,受按权益法确认的投资收益及股权转让相关收益减少影响,2021年投资收益下降69亿元;对部分资产计提减值而减少净利润约26亿元。

  “尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束,但惭愧的是,我们的行为未能坚决摆脱高增长惯性。当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候,部分城市的投资追高冒进,对市场判断过于乐观,一些项目的投资预期没有实现,导致毛利率下滑。”郁亮表示。

  业绩会上,郁亮进一步从管理和业务两个方面解读原因。在管理方面存在离散度大的问题,万科过去采取充分授权、分布式的机制,在行业快速增长时期有利于迅速抓住市场机会,但市场变化时会表现出参差不齐并拉低整体表现。此外,多赛道同时探索所付出的成本,比预想更大,对过往业绩产生影响。

  有机构投资者质疑是否存在“业绩洗澡”。对此,万科总裁祝九胜回应称,四季度业绩大降主要由于结算时间分布上四季度占40%,投资收益也基本在四季度进行盘账,贝壳等投资业务出现下滑,另外因四季度市场下行而对部分项目进行了计提。

  祝九胜还以“澡堂门票”做比喻,称包括郁亮在内的管理层个人收入也大幅下降,以此为代价进行业绩洗澡,没有必要也不可能,“如果一定要说和洗澡有关,我们更愿意用冲凉这个词,经常保持清醒的头脑。”

  从销售层面看,市场低迷趋势暂未得到扭转。2021年万科实现销售面积3807.8万平方米,销售金额6277.8亿元,分别下降18.4%和10.8%。今年前两个月公司实现合同销售面积395.8万平方米,合同销售金额649.7亿元,同比下降41.4%和44.3%。

  克而瑞研究指出,规模房企2021年度目标平均完成率不到90%。虽然目前政策面有缓和、好转的趋势,但短期内市场下行压力仍然较大,三四月份市场能否回暖尚有待观望。

  培养非开发业务如“养儿子”

  非开发业务方面,万科目前主要有万物云、物流仓储和长租公寓三大板块,这部分业务增速明显,但暂未开始为报表贡献明显利润。

  年报显示,2021年万物云实现营收240.4亿元,同比增长32.1%,合同管理面积10.1亿平方米,同比增长38%;物流仓储实现营收31,乐虎国际官方网页唯一.6亿元,同比增长68.9%;管理租赁住宅收入28.9亿元,同比增长13.9%。2021年万科整体经营服务业务收入超过400亿。

  郁亮认为,虽然目前从财务上看经营服务业务与开发业务不可比,但将来其盈利贡献不会小。因为上述三项业务NOI率都表现出了良好势头,且探索这些业务的“学费”大部分已经交完。此外,以REITs为代表的不动产长期股权投资,也为经营服务业务提供了很好的资产增值变现出路。

  万科对上述业务采取成本法计量,折旧摊销在成本费用里进行列支,去年合并报表范围内此部分费用已达80亿元,客观上对报表利润存在影响。万科执行副总裁、财务负责人韩慧华表示,未来还是会坚持按成本法来记账,主要考虑到权益法评估增值在账面上没有现金流支撑,行业周期变化时对会计报表带来波动。

  万科在去年11月宣布将分拆万物云赴港上市,万物云CEO朱保全称证监会已经给出了“小路条”。这意味着接下来万物云将进入递表阶段。近期港股物业、互联网等板块出现估值回落,朱保全对此表示,分拆上市主要考虑的是“孩子成人了”,公司战略不会以捕捉资本市场的窗口为主要考虑因素。

  郁亮表示,万科以“养儿子”的方式看待经营服务类业务,也会以每个业务能否独立上市为成功标志之一,希望机构投资者以新的估值模型来看这部分业务。

  回购分红提振信心

  对于接下来开发业务的目标,郁亮提出继续保持在行业第一阵营,并在今年实现止跌企稳。为此,万科在组织管理方面设立了开发经营本部,对开发业务进行统筹管理;对投资进行集中管控,提高对投资的要求;目前万科储备项目可以支持未来2-3年的发展。

  郁亮还透露,万科已取消集团合伙人层级,即通常意义上的高管。所有人都要下沉到前线。郁亮目前在万科内部同时兼任首席客户官,研究解决客户层面所反映的关键问题,总裁祝九胜同时兼任长租公寓BU首席合伙人,承担长租公寓业务的经营管理责任。

  经历近一年的市场低迷后,政策端近期有所放松,多部门表态防范化解房地产市场风险。郁亮表示,有利于市场稳定的政策措施在不断出台,万科对政策环境有信心。经过调整,行业将回归常态、回归理性,过高、过低的利润率都不可持续,行业收益水平最终会向社会平均水平回归。

  市场上多家房企已经暴露危机,谈及是否会运用并购贷等工具实施并购,郁亮表示:“万科首先会保障自己安全,不给行业添麻烦,在此前提下,尽我们所能做一些有利于行业良性发展的事情,我们也会留意相关的机会。”

  为提振市场信心,万科随年报抛出大额回购方案。公司计划在未来三个月内择机回购部分A股股份,回购金额为20亿至25亿元,回购价格不超过18.27元/股。按照上述回购金额测算,回购股份数约1.09亿股至1.37亿股,约占已发行总股本的0.94%至1.18%。

  值得注意的是,此次回购价格相比3月30日收盘价18.98元/股有所折让。万科董秘朱旭对此表示:“这次回购考虑了很久,在今年3月份公司股价非理性下跌后,公司就决定要启动回购来维护股价,但由于3月份是年报窗口期,根据规定,年报披露30日前不能回购,公司也与监管方做了沟通,但都没批准。于是我们就将回购预案跟随年报提交了董事会审议,并在其中约定股价是在董事会审议前30日交易日的均价,也是为了避免股价非理性下跌。”

  同时,万科推出上市以来最高比例分红方案。公司拟合计派发现金股息约112.77亿元(含税),每10股派9.70元,分红比例为50.06%,此前十年万科分红比例在16%-44%之间。

  万科股价近日接连飘红,自3月16日阶段性低点至今涨幅累计达33%。截至发稿,万科当日涨幅为3.42%,报19.63元。


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